This is an obsolete file. Försök i stället med fondreservering.html

innehållet motsvarar läget år 2000

Avskrivningar och avsättningar i bostadsrättsföreningar

Avskrivning av byggnad

I en bostadsrättsförening görs ibland mycket låga avskrivningar på huset.

Det finns ju alltid de som anser, att då huset stigit i värde, så skulle inga avskrivningar alls behöva göras. Det är inte under normala omständigheter tillrådligt att underlåta avskrivning. Det kan uppfattas strida mot gällande lagstiftning, Bokföringslagen, Årsredovisningslagen, Föreningslagen, Bostadsrättslagen etc. Då blir en kompromiss ofta att man väljer att göra en låg avskrivning.

Det finns å andra sidan de som hävdar att rätt stora avskrivningar bör göras på byggnader. Ett extremt exempel är utredningen "Avreglerad bostadsmarknad del II" (SOU 1992:47) som förespråkar en fyraprocentig avskrivning. Det betyder ett antagande om 25 års ekonomisk livslängd och för exempelvis näringsfastigheter kan detta vara i överensstämmelse med en allmän försiktighetsprincip.

För en Brf gäller ju att man föreställer sig en fortsatt användning av byggnaden ifråga under överskådlig tid framöver. Kanske 100 år, vilket skulle ge en avskrivningsprocent på 1,0%, eller 50 år som innebär 2%.
Skulle vi välja att gära en 2-procentig avskrivning nästa år så skulle det medföra en avgiftshöjning på 40%, vid budgetering av nollresultat.

De motiv som finns för att göra avskrivningar ges på särskild plats. Det finns många goda argument för att värdeminskningen är större än vad man kanske mera oreflekterat är benägen att tro. Det finns å andra sidan också goda skäl att ifrågasätta hela idén med avskrivningar av en byggnad som inte är tänkt att bytas ut (som man gör med maskiner och bilar).

Fondavsättningar verkar alldeles på samma sätt som avskrivningar på resultaträkningen. De är bokföringsmässiga åtgärder som sänker resultatet utan att några utbetalningar görs. Utomordentligt betydelsefullt är därför, i vilken utsträckning föreningen gör avsättning till underhållsfond eller reparationsfond (eller motsvarande). Vanligtvis görs både en avskrivning och en fondavsättning.

Den stora, principiella skillnaden är att avskrivningar i normalfallet är definitiva. Gjorda avskrivningar kan inte ångras! Uppskrivning av värdet är en åtgärd som är svår att få till stånd på laglig väg. Jag diskuterar här byggnaden, inte marken. Avsättning till en underhållsfond eller en reparationsfond är däremot något som senare år kan utnyttjas. Det är ju syftet med avsättningarna. När man exempelvis har avsatt 100.000 kr årligen i tjugo år så består fonden av 2 milj. kr år 20. Uppstår då en reparationskostnad på 800.000 kr (år 21), så kan fonden minskas med 800.000 kr utan att resultaträkningen påverkas och utan att någon avgiftshöjning behövs. En viktig förutsättning är att föreningen under de tjugo åren parallellt med fondavsättningarna gjort lika stora investeringar i obligationer eller andra säkra, finansiella placeringar. Härigenom klaras reparationerna utan att man behöver låna pengar. Det förutsätts därvid att de finansiella placeringarna garanterar reell likviditet när denna behövs. Därför behövs planering både av de utgifter som fonduttagen ska användas till och av värdepapperens löptider. De här finansiella placeringarna är att anse som omsättningstillgångar. Att klassa dem som anläggningstillgångar är inte i harmoni med de villkor som gäller för årliga avsättningarna till fonder. Fonderna själva var tidigare klassade som en del av föreningens egna kapital. Detta var av pedagogiska skäl utmärkt. Medlemmarna förstod säkert att det handlade om "deras" avsättningar. Sedan två år tillbaka följer de flesta föreningar slaviskt uppställningsformen i den nya årsredovisningslagen. Fonderna har flyttats och finns nu placerade mellan eget kapital och skulderna. Ett lättsinnigt och tveksamt sätt som nog inte förblir bestående. Även en bostadsrättsförening i Sverige måste nog till slut följa de principer som hävdas internationellt.

Fondavsättningens storlek — och när är den tillräckligt stor?

Hur stor en sådan här fond för underhåll och kommande utbyten och reparationer behöver vara, för att föreningens medlemmar ska kunna sova tryggt om nätterna, kan diskuteras. Det torde vara svårt att finna två fastighetsekonomer som tycker lika i den här frågan. Sunt förnuft är bäst, som vanligt, men dessutom också kännedom om fastigheter, om byggnadsmaterial, om vad optimala utbytestakten är på olika fysiska anläggningar, ledningar, pumpar, hissar, etc. Ett annat problem är att föreningen måste ha en viss minimikompetens på att sköta de finansiella placeringarna som fondsystemet kräver. Överdrivna fonderingar är tveksamt förenliga med bostadsrättsföreningens syfte att bereda medlemmarna god bostad till en rimlig kostnad.

Om de investeringar som föreningen gör i finansiella tillgångar blir mindre lyckade i jämförelse med vad medlemmarna själva, individuellt, genom lägre avgifter till föreningen skulle kunna lyckas med — ja då framstår det inte som en särskilt god idé att avsätta schablonmässigt rätt stora belopp varje år. Reglerna för när avsättning får göras i ett företag (näringsverksamhet) är jämförelsevis stränga. Skattelagstiftningen påverkar ju i dessa fall men även EU-regler för god redovisningssed. Bostadsrättsföreningar verkar här i ett tomrum, resultatet i en Brf angår inte direkt någon intressent och god redovisningssed finns inte för bostadsrättsföreningar.

En stor, outnyttjad fond i en Brf, tillika säkrad likviditetsmässigt genom goda finansiella placeringar borde ge utslag i det pris för en bostadsrätt i föreningen, som en förståndig köpare är villig att betala . . . . Jag är dock inte alls säker på att denna faktor, av spekulanterna vid ett beslut om ny bostad, ges den vikt, som den ekonomiskt sett skulle förtjäna. Det är andra saker man tittar mera på, t.ex. om bostadens läge passar arbetet, om det finns få eller många konkurrenter till att köpa lägenheten. Det skulle inte förvåna — om man verkligen kunde undersöka beteenden i dessa avseenden — att exempelvis tapetens utseende gör mer avtryck på priset än storleken på en underhållsfond i föreningen.

Finns fonder i föreningen? Efter vilka principer görs avsättningar och uttag? En generationsfråga på så sätt, att yngre människor förmodligen hyser mindre betänkligheter mot att låna pengar. Den som tänker bo kortare tid är nog benägen att prioritera en låg avgift före "säkrad framtid" och ser inte fondmedlen som något positivt, speciellt inte om de gett utslag i ett högre anskaffningspris, än eljest, förorsakande en större finansieringskostnad. Däremot, den som skaffar en lägenhet för att ett barnbarn skall kunna bo "billigt" framöver torde se positivt på att fonder finns.

Det här är ett svårt kapitel och jag ångrar nu nästan att jag gett mig in i diskussionen. Men det som förargat mig under mycket lång tid är att, speciellt ekonomer, använt ordet fonder på ett dimbildande sätt. Man har användet ordet för att "förklara" nästan vad som helst. Jag antar att fonder har en rätt diffus innebörd för gemene man.

Avskrivningar och avsättningar i verksamheter som inte är vinstmaximerande affärsverksamheter, exempelvis idrottsklubbar, föräldrakooperativa dagis, sjukhus och bibliotek, bör man betrakta på annat sätt än strikt företagsekonomiskt. I de flesta fall är likviditeten det avgörande och överlikviditet utgör vanligtvis inget problem. Inte heller finns det fog för skattemässiga överväganden, som man ofta finner i företagssammanhang där stora avskrivningar ibland görs enbart i syfte att minska skatten.

Sagan om Jönsson

Ett hus byggdes och var färdigt år 2000. En brf bildades och köpte huset med de 10 lägenheterna för 10 milj kr. Jönson köpte sig en bostadsrätt för 1 miljon kr. Alla lgh blev sålda . . .
Föreningen tar ut en avgift av medlemmarna som täcker underhåll och drift och som dessutom även inkluderar en 2%ig avskrivning. Det blir för Jönsons del 20.000 kr årligen. Föreningen får in 200.000 kr extra i likvida medel varje år eftersom avskrivningarna inte motsvaras av någon utbetalning, utan enbart är en bokföringsåtgärd. För pengarna har styrelsen dispositionsrätt och de köper förståndigt nog statsobligationer (Alternativt Telia-aktier, investering i bredband, pool, representation och annat svinn — men det hör ju inte hit). Vidare kör de för säkerhets skull med nollresultat varje år.
När 50 år har gått har Jönsson härigenom betalt sitt "hus" två (2) gånger.
Dels kontant år 2000, dels genom årliga avskrivningar, som under de 50 åren (via avgifterna) överförts på medlemmarna!!!
Vinnaren är Jönsons enda barnbarn, som år 2050 går in i styrelsen och beslutar om avgiftsfria år för närmast överskådlig tid och som i evighet har dispositionsrätt på bostaden. Husets skick efter 50 år beror på hur mycket de boende velat satsa på underhåll och förbättringar.

Taxeringsvärdet är avgörande för skatteuttagets storlek. Detta gäller den löpande beskattningen där två skatter förekommer: inkomstskatten och fastighetsskatten.

En byggnad är i det långa loppet underkastad en verklig och faktisk värdeminskning. Dess fysiska skick förändras, nästan enbart i negativt hänseende, exempelvis rostar armeringsjärn, sättningar i husgrund är oundvikliga, slitage på golv och väggar, stenmaterial vittrar, trä spricker och ruttnar, plast blir sprött och pulveriseras, ytmaterial nersmutsas av luftföroreningar och av beröring, åverkan, klotter och klotterborttagning. Frågan är om det finns byggmaterial som är totalt opåverkade av tidens tand? Märk också att användbarheten, nyttan och brukbarheten av huset kan avta. Genom efterfrågeförändringar på marknaden för boende etc, kan värdet minska. Byggnadsytans ursprungliga disposition i lägenheter och andra utrymmen, motsvarade rätt väl behov och önskemål vid investeringen 1985. Men om människor år 2200 gör andra prioriteringar exempelvis av hälsoskäl önskar mångdubblade luftvolymer? Vi kan bara gissa?
Vi bör också realistiskt inse att bostadsbristen år 2000 verkar dimbildande på vår förmåga att se vad som egentligen människor anser vara värdefullt i ett boende. Att man i dag godtar dålig luft, trafikkaos, bus, klotter, kriminalitet, innebär ju inte att folk om några årtionden resonerar likadant. En realistisk möjlighet är att nästa generation och efterkommande generationer ställer sig kallsinniga till de värderingar som gjorts av människor år 2000.
Byggnadens läge, utseende och andra kvaliteter kanske kommer att betraktas närmast som en felinvestering. Värdet bedömt av människor som utsatts för miljöchocker, hälsochocker, extrem folkinvandring från andra kontinenter, Kosovoliknande inbördesstrider etc etc Dessa människor kan, i sin sökan efter ett miljövänligare liv, framtvinga ombyggnader med ombyggnadskostnader som kanske kan jämföras med "riva och bygg nytt". Hur värdefulla upplevdes de tidigare på tomten befintliga husen? År 1970 när man ansökte om rivningstillstånd!

Update:     2004-09-22 (!) no more updates

observandum för läsaren:

observera att innehållet måste revideras p.g.a.

alla ändringar i lagstiftning som skett sedan år 2000 !!!